摘要：今年以来，土地拍卖市场出现了数次“波动”，部分城市的“地王”再次出现。进入 5 月份，土地拍卖总体呈现出底部复苏的态势，供应和成交规模稳步回升。 诸葛找房研究中心最新发布...
今年以来，土地拍卖市场出现了数次“波动”，部分城市的“地王”再次出现。进入 5 月份，土地拍卖总体呈现出底部复苏的态势，供应和成交规模稳步回升。
诸葛找房研究中心最新发布的数据显示，5 月份全国主要地级市 2024 年 5 月的供应和成交规划建筑面积分别为 3538.9 万平方米和 2224.2 万平方米，环比分别增长 18.3% 和 2.6%；与去年同期相比持续下降，降幅分别为 33% 和 44.1%；成交楼面价环比下降 27.6% 至 3768 元/平方米。
日前，自然资源部印发了《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，随之多个地区调整了土地供应策略，未来新增住宅用地供应量将与商品住宅去化周期和存量土地规模挂钩。
随着土地拍卖市场格局发生变动，房地产企业也在调整策略，以适应形势。央企国企仍然是土地拍卖的拿地主力，除了头部“主力军”，大多数民营企业拿地的力度有所减缓，投拓岗位也大幅缩减，部分投拓人员的工作重点转向资产处理。也有企业表示，如果有合适的机会，仍会出手，但只会关注核心优质地块。
土地拍卖市场格局变化土地是房地产企业的“生命线”和“粮仓”，在过去的房地产上行周期中，房地产企业的拿地规模往往与其销售规模齐头并进。但近年来，市场环境发生了巨大变化，房地产企业不再盲目抢地，土地拍卖的高热状态也早已消散。
诸葛找房最新的报告显示，5 月份的土地市场供需两端持续处于底部复苏状态，供应和成交规模稳步“三连升”，但从同比来看仍呈下降趋势，前 5 个月的总体供需量与往年相比明显“缩水”。
从流拍率和溢价率这两大指标来看，数据显示，2024 年 5 月全国主要地级市的流拍率环比上升 1.2 个百分点至 10.6%；溢价率为 1.9%，与去年同期相比分别下降 4.7 个百分点和 2 个百分点。从城市来看，一线城市的土地拍卖市场整体韧性较强。今年 5 月份，一线城市供应规划建筑面积环比微涨 1%，成交与去年同期相比分别上升 48.1% 和 83.8%；而二线城市 5 月份的供应环比上升 53.7%，但成交下降 13.5%；三四线城市的供需与去年同期相比分别增长 3.2% 和 9.7%。
总体来看，5 月份的土地拍卖市场有底部复苏的迹象，但与往年的热度相比仍有所下降。在土地拍卖表面低温的背后，实际上目前的市场正在回归市场化和理性化的运行阶段。
2023 年 9 月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发了文件，其中包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等内容。随后，各地政府纷纷取消了土地拍卖地价上限，重新回到了“价高者得”的时代。
另一份重磅文件是，日前自然资源部印发了《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，从供应源头入手，通过重新调整土地供求关系，以维持房地产市场供需关系的稳定。具体来说，商品住宅去化周期超过 36 个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至 36 个月以下；去化周期在 18 个月（不含）至 36 个月之间的城市，执行“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
