屋宇买卖合同有效成立和产权过户注销是屋宇产权转移的失效要件。注销是屋宇产权转移的必要条件，而非屋宇买卖合同的失效要件。屋宇买卖合同只需具有书面方式、行为主体适格、意思示意实在、不违犯社会公共利益等合同的普通失效条件，即为有效成立，双方当事人必定信守。

买房协定样本如下：

(某某房产公司)屋宇(外部)认购协定

编号

发售方(以下简称甲方)：(某某房产公司)

注册地址;

电话 传真

认购方(以下简称乙方)：

咨询地址: 传真 :

身份证: 电话 :

经甲乙双方友好协商，本着对等自愿、老实守信的准则，签署本预定合同便于双方独特信守。

一、乙方所认购屋宇的基本状况

乙方自愿认购甲方开发的位于(商品房详细位置) 号楼 单元 房，规范层修建面积大概为 平方米;阁楼面积约为 平方米;贮藏室(大、小)为 号，修建面积约为 平方米 。

二、计价方式与价款

1、乙方所认购屋宇规范层的单价为 元/平方米，总房价约为元。

2、乙方所认购的阁楼多少钱为 元/平方米，阁楼总价款约为元。

3、乙方所认购的贮藏室(大、小)单价 元/平方米，贮藏室总价款约为元.

4、房款约总算计为元，(大写 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)

5、公共培修基金按总房款2%收取，屋宇交付经常使用时由该小区物业治理公司一致收取。

6、凡属乙方经常使用屋宇的设备、配套设备出现的费用(包含但不只限于有线电视申请费、宽带网经常使用申请费、电话申请费等)由乙方自付，应于主体封顶后一个月内交小区物业治理公司。因乙方拒绝或迁延付费形成不能(按期)经常使用，由乙方自行承当责任。

三、 付款方式：

买方情愿采取下列第 种方式付款：

(一)一次性性付款;

(二)分期付款;

(三)向银行借款方式付款。

签署本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币 佰 拾 万 仟 佰(小写 元)，如乙方要素形成的守约责任此定金不予退还。

签署正式的房地产商品房买卖合同后，买方已付的定金智能转为购房款的一局部。

面积差异处置

如本协定商定面积与产权面积出现差异，最终面积以房管部门实测为准，房款据实结算多退少补。该商品房摊派面积依照国度无关规则计算。

四、 逾期付款守约责任

1、如乙方不能在协定规则期间内付款，甲方有权解除协定，并对该商品房另行处置，同时甲方有权向乙方按逾期付款总额同期银行存款利率收取守约金。

2、甲方取得《商品房预售容许证》时，须以书面或电话方式通知乙方，乙方应自接到通知之日起七日，内带齐关系证件到甲方指定地点签署正式《商品房买卖合同》，本协定废止。

如乙方不能在商定期间内签署正式《商品房买卖合同》、按时付款及操持存款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行处置，并有权没收乙方所有定金。如乙方享用活动后，不能按协定方式全额付款，将不再享用活动。

五、 交付期限：

甲方于 年 月 日前依照国度无关规则交付乙方经常使用(遭逢无法抗力的要素除外)。如甲方不能按时交付，逾期六十日，甲方按同期银行存款利率和延期天数向乙方支付已付款利息，甲方不另行承负责何责任。

六、乙方须保证其地址、咨询电话、传真号码等咨询方式的实在性，以便于甲方及时联系，否则，由乙方承当不能及时通知所形成的一切结果。

七、未尽事宜，双方依据国度无关规则协商处置。

八、本协定一式三份，甲乙双方各执一份，备案一份。

九、本协定自甲、乙双方签署之日起失效。

发售方(签章)： 认购方(签章)：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人(签章)： 委托代理人(签章)：

年 月 日 年 月 日

签于 签于

(某某房产公司)

年月日

1、买房前，留意房产证的操持。合同中应商定屋宇交付后，如何操持房产证过户手续。倡导生产者尽快操持房产证，由于房产证是屋宇一切权的证实。24

2、买房前，留意价款及支付条款。合同中应明白规则每平方米多少钱，假设包含其余费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明，该房款是一次性付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付?若生产者购置的是期房，最好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%，待工程完工过半时再付30%，等工程完工交付时付清最后的30%，这样可以给房地产开发商设定对等的任务，缩小生产者的购房危险。

3、买房前，留意屋宇所占土地的经常使用权。假设卖方未非法取得该土地的经常使用权，应责成卖方首先向国度交纳土地经常使用金。3

4、买房前，留意守约条款。应列明一方守约时支付守约金的正当数额或守约金计算方法。如屋宇开发上在格局合同中擅自定下诸如“若开发商不能按时交付屋宇，按该屋宇合同价款 0.001%支付守约金”的不正当条款时，生产者应答此波动抵抗，由于这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未商定守约金条款时，依法律规则由守约方支付对方合同总价的1%至5%的守约金。

2、防止以偏概全。以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人啼笑皆非的疑问，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只要上方的局部是中空，而上方却是普通玻璃等等。

3、补充协定事项的留意。拒签购房者提出的补充协定前面说了，开发商在签约时会被动出具一份对自己无利的补充协定，购房者雷同也可以出具一份对自己无利的补充协定，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里对于装修、物业治理中的承诺都签进补充协定中，不要怕费事。

4、金额前面的符号细节填写。勿留空白提防舞弊似乎在填写银行存取款时须要在金额前加写$以防有人窜改存取款现金一 样，合同中留下空白，往往会给开发商舞弊留下无隙可乘。

5、发票的留意事项。在我国商品房买卖的惯例中，普通是由开发商手持一切合同文本，这样，开发商当然可认为所欲为地参与对自己无利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不抵赖，也是口说无凭，难以举证伸冤。

补充协定是买卖双方依据动向自治准则，对正式 契约中不适宜当事人实践的条款启动变卦、修正、补充、完善而订立的协定。依照合同法的无关规则，能否签署及如何签署补充契约齐全由当事人自主选择，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。即理论所说的契约自在准则，也是购房人的基本权益。

1、损失疑问的思考。目前法律赋予的这项基本权益却没有被购房人充沛应用。有些购房人要么对开发商提出的补充契约或许发生的法 律结果不甚分明，要么过于置信开发商的行动承诺，要么认 为开发商拟定的补充契约不能修正。尤其是那些匆忙交付定 金后，认购书中又表明“如不签约，定金扣除”的购房人， 更因担忧定金损失而自愿接受开发商拟订的补充契约。

2、守约疑问的思考。开发商经过补充契约将正式契约中房地产治理部门用来确保购房人利益的条款加以修正或删除，使其应当承 担的法律责任得以豁免或减轻。则购房人的意思却丝毫没有 在补充契约中表现进去。一旦出现纠纷，补充契约对购房人 的权益不足保证，购房人又无法住所开发商的行动承诺清查 其守约责任。

3、卖方合约的留意事项。依据新合同法的无关规则，正式契约与补充契约内容不分歧的，以补充契约为准。据此，以上两例补充条款发生的 法律结果，一是卖方交付屋宇时提交不出正式契约规则的法 律文本应属守约行为，但经过补充契约的修正，购房人无法按正式契约规则的内容清查卖方的逾期守约责任;二是卖方 逾期交付物业所应承当的守约责任或许因补充契约规则的免 责事由的存在而被罢黜或被降到最低。相应地，购房人的风 险却因此大大地参与了。

4、危险逃避。为了降落购房危险，宿愿购房者在签署补充契约时必定要拒绝以上相似条款，同时，尽或许地将自己的实在意思及 卖方的承诺体如今补充契约中。有时开发商在广告或开售过 程中会给出许多诱惑的承诺，如屋宇经常使用率、公共配套设备 的设置及建成期间、附带赠送、产权证发放期间等，以上承 诺假设不写入合同，一亘开发商没有兑现承诺，购房者将无 法清查其守约责任。

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